İnşaatçıların reçetesi yazıldı
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) 7 Aralık’ta yapılan Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansının Sonuç Bildirgesi’ni paylaştı.
İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım, ” İNDER Kentsel Dönüşüm Çözümleri Konferansı Sonuç Bildirgesi sektörümüz açısından çok faydalı bir çalışma olmuştur.
Konferansın amacı “6306 Sayılı Kanunun taraflarca yorumlanması ve tıkanma noktalarının belirlenip öneriler geliştirip bakanlığa sunulması”dır. İNDER konferansta yapılan konuşmalardan elde edilen bulguları bakanlığa raporlamakla görevlendirilmiştir.
Konferansta kamu, özel sektör, arsa sahipleri gibi sürecin farklı aktörlerinden konuşmacılar söz almıştır. Konferansın en önemli çıkarımları aşağıdaki gibidir:
- Kentsel Dönüşümün önündeki en önemli sorunlardan ikisi “Müktesep Hak” ve “Bürokratik Süreçler”dir. İmar ve Mülkiyete dayalı hususların dönüşüme hazırlık sürecinde sabitlenmesi hem arsa sahiplerini, hem kamuyu, hem de yatırımcıyı rahatlatacak, süreci şeffaflaştıracaktır.
- Dönüşümün bütünselliği birçok açıdan önemlidir, bu nedenle dönüşüm en az “Ada” bazında yapılabilmelidir.
- Dönüşüm sürecinin en önemli dokümanı olan “Kat Karşılığı Yapım Anlaşması” içeriğinin hem ticari, hem de hakkaniyet açılarından yeniden ele alınması ve düzenlenmesi tüm tarafların haklarının korunması açısından faydalı olacaktır. Tip sözleşme oluşturulması önerilmektedir.
- Sadece Dönüşüm kapsamında değil, tüm imar-ruhsat-iskan süreçlerinde otoparklar müstakil olarak tapulandırılabilmeli ve ihtiyaca binaen edinilebilmelidir.
- Dönüşüm “Acil” bir meseledir ve Devletin Dönüşüme desteği hem bürokratik süreçleri, hem de mali hususları kapsamalıdır.
- Yeni bir yasa olan 6306 sayılı yasanın eksikliklerine dayalı olarak Danıştay’ın iptal kararları söz konusudur. Devletin bir yandan yasanın ve yönetmeliklerinin eksiklerini tamamlarken bir yandan da iptal gerekçelerini yerine getirmek suretiyle aynı alanları tekrar riskli alan ilan etmesi dönüşümü mümkün kılacaktır.
- Dönüşüme dair yerel halkın beklentisinin anket vb. yöntemlerle ölçülmesi faydalı olacaktır.
- Masterplan/Kentsel tasarım çalışmaları aceleye getirilmemeli, çok disiplinli ve kapsamlı yapılmalıdır.
- Yerel çözümler sağlamak açısından belediyelerin bakanlıktan yetki devri alması faydalıdır ve önemlidir.
- Dönüşen bölgenin altyapı ve sosyal donatılarının yükü özel sektör ve kamu arasında hakkaniyetli paylaştırılmalıdır, her dönüşüm alanının fizibilitesine uygun ayrı karar verilmelidir.
- Dönüşüm öncesi hazırlık süreci çok önemlidir. Hak sahiplerinin en baştan itibaren ilçe belediyesi ve/veya bakanlığın il müdürlüğü ile irtibat halinde olması, sürekli bilgilenmesi, hukuki, ticari, mali ve imar konularından danışmanlık ve destek alması sürecin sağlıklı yürümesi ve mağduriyetlerin, yanlış anlaşılmaların önlenmesi açısından son derece gereklidir.
- Kentsel dönüşümü düzenleyecek SPK, EPDK, BDDK benzeri “Gayrimenkul Üst Kurulu” tarzı bağımsız ve kapsayıcı özerk düzenleyici kurumlar oluşturulmalıdır. Bir kamu kurumu organizasyon rolü üstlenmelidir.
- Yüklenicilerin yeterliliği hususuna kamu açıklık getirmeli, her açıdan yetkin olmayan kurumlar yüklenici olamamalıdır.
- Memleketimizde iç göçün devam ediyor olması nedeniyle iç göç dinamiklerini de kapsayacak ülke genelinde bir masterplan/stratejik plan çalışması yapılmalıdır.
- Yükleniciyle anlaşma aşamasında en sona kalarak ek çıkar yaratmaya çalışan kötü niyetli taraflara karşı yaptırım uygulanmalıdır.
- Bitmiş konutun satış fiyatının düşük olduğu Anadolu illerinde dönüşümün özel sektör vasıtasıyla finansmanı mümkün olamamaktadır. Bu durumdaki iller için ölçek ekonomisini göz önünde bulundurulmalı ve rezerv alan imkanına ilave ek devlet imkanları sağlanmalıdır.
- Ticari alanlar iyi planlanmalı, sadece yoğunluk ve donatı denklemini sağlamak amacıyla etkin olmayacak ticari alan oluşturulmamalıdır.
- Birçok alanda mevcut yapılaşmanın yüksek yoğunluklu olması nedeniyle ek yoğunluk sağlanamamakta, bu nedenle dönüşüm özel sektör tarafından finanse edilememektedir.
- Dönüşüme kendi içinde daha organize olan sitelerden ve kooperatiflerden başlanması daha etkin olacaktır.
- Riskli alan ilanı ile imar plan yapım çalışmaları eş anlı yürümeli, ilanla imar aynı anda çıkmalı, bu esnada finansman ve fizibilite denklemleri de görülebilmelidir. Aksi takdirde dönüşümün Kat Karşılığı ile özel sektör eliyle finanse edilemediği ilan ve imar çalışmalarından çok sonra ortaya çıkmaktadır.
- Bakanlık konuya usul açısından bakıp esas’ı yargıya bırakmaktadır. Bu yaklaşım değişmeli, bakanlık esas açısından da müdahil olmalıdır. İhtilafların yargıya taşınmadan çözülebilmesi için mekanizmalar oluşturulmalıdır.
- Dönüşüme (ve genel olarak Gayrimenkule) dair ihtilafların hızlı çözülebilmesi açısından ihtisas mahkemelerinin kurulması ve içtihadı birleştirme kararları/hukuk genel kararları oluşması faydalı olacaktır.
- Deprem’e ve eskimeye dayalı yenilenme ihtiyacına ilaveten Tarım alanları ve yeşil alanların korunabilmesi açısından da dönüşüm gereklidir.
- İmar planlarının ihale usulüyle değil, yetkinlik bazlı yaptırılması gerekmektedir.
- Yeşil bina ve mahalle yaratan dönüşüme ek teşvikler verilmelidir.
- Dönüşümde de diğer kat karşılığı işlerde olduğu gibi tarafların üzerinde ek KDV yükü kalabilir, bunu engelleyici düzenleme yapılmalıdır.
- 6306 kapsamında devlet organlarında açılacak dosyaların tescil vasfı olması birçok süreci kısaltacak ve ek maliyetleri engelleyecektir.
- Bu konuda uzman olmayan hukukçuların dönüşüm davalarında yer alması süreçleri uzatmakta ve hak arayan tarafların eksik bilgilenmesine sebep olabilmektedir.
- Aynı adaya farklı yüklenicilerin dahil olması bir çok adanın dönüşümünü kilitlemektedir, engellenmelidir.
- İlçe belediyeleri yönetmelikleri farklı yorumlamaktadır, bakanlığa sorulması da uzun sürmektedir, bu konuda bakanlık kapsamlı ve aktif bilgilendirme yapmalıdır.
- En önemli taraflardan biri ilçe belediyeleridir, sürece aktif dahil olmaları gerekir.
- Dönüşüm en başta yüksek sermaye yatırımı gerektirmektedir. Devlet bunu azaltıcı ek teşvikler, destekler vermelidir.
